Le marché locatif français reste sous tension dans de nombreuses villes, alors qu'une partie du parc privé demeure vacante ou retirée de la location. Les mesures pour remettre des logements sur le marché locatif s'appuient, entre autres, sur une évolution du Diagnostic de performance énergétique. Le seuil de 300 000 logements locatifs en 2027 correspond à une estimation de biens dont le classement pourrait progresser. Pour les bailleurs, l'enjeu porte sur le droit de louer. Pour les ménages, il concerne le volume d'offres réellement disponibles et le niveau des loyers.
Comment le DPE 2027 pourrait-il remettre des logements en location ? La baisse du coefficient appliqué à l'électricité peut améliorer la note de certains biens chauffés à l'électricité, sans intervention sur le bâti. Près de 300 000 logements pourraient ainsi changer de classe énergétique et, pour une partie d'entre eux, redevenir louables. Cette estimation ne signifie toutefois ni que tous les biens seront remis sur le marché ni que les loyers diminueront.
Le calcul du DPE évolue à partir du 1er janvier 2027
Le Diagnostic de performance énergétique, ou DPE, mesure une consommation conventionnelle d'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. L'énergie primaire inclut l'énergie nécessaire à la production et au transport de l'électricité. Elle se distingue de l'énergie finale effectivement consommée dans le logement.
À partir du 1er janvier 2027, le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire doit évoluer. Le coefficient électrique abaissé de 1,9 à 1,7 réduira la consommation conventionnelle affichée pour les logements concernés. Cette correction prolonge une première baisse, de 2,3 à 1,9, appliquée en 2026.
Le changement favorise surtout les logements chauffés à l'électricité. Une rénovation n'est pas réalisée pour autant. L'isolation, les menuiseries et le système de ventilation conservent leur incidence sur la note finale, tout comme les émissions de gaz à effet de serre.
Pourquoi près de 300 000 logements pourraient gagner une classe énergétique
L'estimation de près de 300 000 biens vise les logements proches d'un seuil de classe, principalement parmi les étiquettes F et G. Une baisse de la consommation calculée peut suffire à les faire passer dans la classe supérieure. Ces logements pourraient alors améliorer leur étiquette énergétique sans travaux.
Le gain dépend du poids de l'électricité dans le calcul. Un petit appartement équipé de radiateurs électriques peut être plus sensible à cette modification qu'une maison chauffée au gaz. La surface, la qualité de l'enveloppe et le climat local restent déterminants.
Le DPE demeure une boussole réglementaire pour le propriétaire, mais il ne décrit pas à lui seul le confort ressenti par l'occupant. Un logement mal isolé peut obtenir une note améliorée tout en présentant des parois froides ou des besoins de chauffage élevés. La réforme modifie donc un indicateur réglementaire, sans effacer les défauts matériels du bien.
Les propriétaires de logements vacants ne sont pas tous concernés
Pour les propriétaires bailleurs, l'effet le plus direct concerne les biens classés G, interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Un reclassement en F peut leur permettre de sortir du statut de passoire thermique et de proposer à nouveau le logement. Les logements classés F restent, eux, louables jusqu'à l'interdiction prévue en 2028.
La réforme ne vise pas tous les logements vacants. Certains sont inoccupés à cause d'une succession, d'un litige, d'un état de dégradation ou d'un projet de vente. D'autres restent vacants dans des secteurs où la demande locative est faible. Dans ces cas, l'étiquette énergétique n'est qu'un facteur parmi d'autres.
Les modalités pratiques auront aussi leur importance. Un diagnostic déjà établi ne se transforme pas automatiquement en nouveau document utilisable dans toutes les démarches. Les textes d'application devront préciser les conditions de recalcul, de mise à jour et de présentation du DPE opposable.
La remise en location dépend aussi du loyer et de l'état du bien
Une meilleure classe peut lever un blocage juridique, mais elle ne garantit pas une remise en location immédiate. Le bailleur doit encore remettre un logement décent, fixer un loyer compatible avec le marché local et assumer les frais de relocation. Dans les zones tendues, cette possibilité peut renforcer l'offre disponible à court terme.
Les biens proches d'un seuil ont le plus de chances de bénéficier du nouveau calcul. Pour les logements très énergivores, des travaux restent souvent nécessaires afin d'améliorer durablement la consommation et le confort. Les règles permettent déjà, dans certains cas précis, une dérogation à l'interdiction de louer une passoire énergétique.
La remise en location des logements vacants peut aussi se heurter à la réglementation locale. L'encadrement des loyers, l'autorisation de changement d'usage ou les règles applicables aux meublés touristiques varient selon les communes. Chaque propriétaire doit donc distinguer la contrainte énergétique des autres obligations locatives.
Les effets des mesures locatives pour les locataires restent graduels
Les effets des mesures locatives pour les locataires seront d'abord visibles dans les segments où les logements électriques sont nombreux. Une offre supplémentaire peut réduire la rareté, surtout pour les studios et petits deux-pièces urbains. L'ampleur locale restera néanmoins limitée si les logements concernés sont dispersés sur le territoire.
Un reclassement évite surtout la sortie de logements du parc privé. Il peut aussi permettre le retour de certains biens jusque-là retirés faute de travaux jugés trop coûteux. Cette évolution ne crée pas mécaniquement 300 000 nouvelles locations, car une part des logements était déjà occupée ou destinée à la vente.
Pour le locataire, l'étiquette améliorée ne remplace pas une vérification attentive du logement. Le montant des charges, l'état des fenêtres, l'humidité et le type de chauffage restent des éléments concrets à examiner avant la signature. Le DPE constitue une information utile, sans résumer la qualité d'usage d'un appartement ou d'une maison.
Pourquoi le cap des 300 000 logements locatifs en 2027 reste une estimation
Le chiffre de 300 000 correspond à un potentiel de reclassement lié au nouveau coefficient. Il ne préjuge pas de la décision des bailleurs. Certains propriétaires pourront vendre, conserver le bien vacant ou attendre une rénovation plus complète avant de louer.
La fiabilité des données initiales compte aussi. Un DPE comporte des caractéristiques détaillées sur le bâti, les équipements et les usages conventionnels. Une erreur de surface, de système de chauffage ou d'isolation peut modifier le résultat et justifier une vérification.
La mesure apporte surtout un levier ciblé pour les logements électriques proches d'un seuil réglementaire. Elle peut limiter l'éviction de biens du marché locatif et réduire le besoin de travaux purement motivés par un coefficient. Les travaux de rénovation restent indispensables pour les logements durablement inconfortables ou très mal isolés.
Questions fréquentes sur les logements locatifs et le DPE 2027
Le DPE change-t-il automatiquement au 1er janvier 2027 ?
Le mode de calcul doit changer, mais les modalités de mise à jour des diagnostics existants dépendront des textes d'application. Un propriétaire devra vérifier si une attestation ou un nouveau DPE est requis avant de conclure un bail. Le document présenté au locataire doit rester valide et conforme aux règles en vigueur.
Quels logements profiteront le plus de la baisse du coefficient électrique ?
Les logements chauffés à l'électricité et proches d'un seuil de classe sont les premiers concernés. Un bien classé G peut, selon ses caractéristiques, passer en F grâce au recalcul. Le résultat dépend aussi de l'isolation, de la surface et des émissions de gaz à effet de serre.
Un logement reclassé F pourra-t-il être loué en 2027 ?
Oui, un logement classé F demeure louable en 2027, sous réserve du respect des autres critères de décence. L'interdiction de louer les logements F est programmée pour 2028. Les logements G sont déjà exclus du marché locatif depuis 2025, hors dérogations prévues par la loi.
La réforme fera-t-elle baisser les loyers ?
Aucune baisse générale des loyers ne découle automatiquement du recalcul du DPE. Une offre plus abondante peut modérer les tensions dans certains quartiers, mais les loyers dépendent aussi de la demande, de la localisation et des règles d'encadrement. Le gain sera donc très variable d'une ville à l'autre.
La réforme de 2027 peut éviter la disparition d'une part du parc locatif électrique proche des seuils énergétiques. Son effet réel dépendra de la mise à jour des diagnostics, des choix des bailleurs et des conditions locales de location. Elle améliore un cadre réglementaire sans se substituer à la rénovation des logements les plus dégradés.