La location d’un logement énergivore dépend désormais de son étiquette au diagnostic de performance énergétique (DPE). Les logements classés G sont exclus du marché locatif depuis 2025, tandis que les logements F le seront en 2028. Une réforme du calcul, annoncée pour le 1er janvier 2027, peut toutefois modifier l’étiquette de certains biens chauffés à l’électricité. Elle ouvre une possibilité de reclassement, sans créer un droit général à louer une passoire énergétique. Les dérogations légales restent étroites et doivent être distinguées d’une simple amélioration de note.
Quels logements énergivores restent louables en 2027 ?
Les logements chauffés principalement à l’électricité peuvent gagner une classe au DPE en 2027 grâce à la baisse du coefficient de conversion en énergie primaire. Un bien G reclassé F restera toutefois non décent jusqu’en 2028, alors qu’un passage de G à E permettra une mise en location. Les véritables exceptions à l’interdiction de louer visent surtout les situations où les travaux nécessaires sont légalement, techniquement ou patrimonialement impossibles. Chaque cas impose un DPE valable et des justificatifs précis.
La réforme du DPE 2027 favorise les logements chauffés à l’électricité
Le calcul du DPE ne retient pas seulement l’énergie facturée sur la consommation du logement. Il convertit aussi cette consommation en énergie primaire, afin de tenir compte de l’énergie mobilisée avant son usage final. Pour l’électricité, le facteur applicable doit évoluer en janvier 2027.
Le coefficient de conversion abaissé de 1,9 à 1,7 réduit mécaniquement la consommation conventionnelle des logements utilisant des radiateurs électriques, une pompe à chaleur ou un chauffe-eau électrique. Le changement ne concerne ni le bâti ni les équipements installés. Il modifie la méthode de calcul et peut déplacer un bien proche d’un seuil.
Les logements chauffés à l’électricité sont les premiers concernés. L’effet sera plus visible dans les petits appartements tout électriques, lorsque leur consommation calculée se situe à la frontière entre deux classes. La note finale reste déterminée par le plus mauvais résultat entre énergie primaire et émissions de gaz à effet de serre.
Quels logements classés F ou G peuvent gagner une classe sans travaux ?
Un logement étiqueté F ou G peut être reclassé si l’électricité constitue son énergie principale et si son score se trouve près du seuil réglementaire. Un studio chauffé par convecteurs électriques, doté d’un ballon électrique et d’une faible émission de carbone, peut ainsi bénéficier d’un nouveau calcul. La surface, l’isolation, la ventilation et la qualité des menuiseries continuent pourtant de peser lourdement.
Dans les cas favorables, le propriétaire obtient un gain d’une classe DPE sans travaux. Un logement G peut passer en F, ou un logement F en E. Seul le passage à une étiquette encore admise à la location produit un effet concret sur la décence énergétique.
Le changement ne doit donc pas être assimilé à une dérogation location passoire énergétique 2027. Un logement G qui devient F ne pourra toujours pas être proposé à un nouveau locataire en 2027. En revanche, un logement F devenu E pourra éviter l’interdiction prévue l’année suivante, sous réserve d’un diagnostic actualisé.
| Situation avant la réforme | Effet possible du calcul 2027 | Conséquence locative en 2027 |
|---|---|---|
| Logement G électrique proche du seuil F | Passage en F | Location toujours interdite |
| Logement F électrique proche du seuil E | Passage en E | Logement louable si les autres critères sont remplis |
| Logement G très mal isolé | Classe inchangée ou amélioration insuffisante | Location interdite |
| Logement chauffé au gaz ou au fioul | Effet limité ou nul | Étiquette à apprécier selon le DPE |
Les exceptions à l’interdiction de louer restent encadrées par la loi
Les exceptions à l’interdiction de louer ne reposent pas sur la seule difficulté financière du bailleur. Elles peuvent s’appliquer lorsque les travaux permettant d’atteindre le niveau requis sont impossibles en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales. Un immeuble protégé, une façade soumise à des prescriptions ou une intervention risquant d’endommager le bâti peuvent entrer dans ce cadre.
La situation doit être démontrée par des pièces adaptées, comme un refus d’autorisation, un avis technique ou les prescriptions applicables à l’immeuble. La présence d’un volcan dans un secteur exposé peut aussi imposer des règles locales de construction, mais elle ne dispense pas, à elle seule, des exigences de décence énergétique. Les contraintes doivent empêcher les travaux nécessaires, et non seulement les rendre moins commodes.
Dans une copropriété, certains travaux dépendent aussi d’une décision collective. Un refus de l’assemblée générale peut compliquer la rénovation d’un mur extérieur ou d’un chauffage commun. Il ne s’agit pas d’une dérogation automatique, car la situation juridique dépend des travaux envisagés, des démarches accomplies et des possibilités restant au propriétaire dans son lot.
Le calendrier fixe les logements énergivores autorisés à louer
L’interdiction de location s’applique aux nouveaux contrats, aux renouvellements et aux reconductions tacites. Les logements G interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 ne peuvent donc pas être maintenus indéfiniment par le simple effet d’un bail ancien. Pour un bail d’habitation vide, la durée habituelle est de trois ans, avec une reconduction tacite par périodes de trois ans.
Les logements classés F restent louables jusqu’à la prochaine étape du calendrier. Ils deviendront toutefois des biens à risque, car les logements F considérés comme non décents à compter du 1er janvier 2028 seront soumis à la même règle. Les logements E doivent, eux, respecter le seuil jusqu’au 1er janvier 2034, date prévue pour leur exclusion du parc locatif.
Avant d’acquérir un immeuble ou un appartement ancien, la visite d’un immeuble de rapport permet aussi d’identifier les contraintes de copropriété, l’état des murs et les équipements communs. Ces éléments déterminent la faisabilité des travaux autant que l’étiquette affichée.
Quels contrôles effectuer avant d’acheter un bien destiné à la location ?
La première précaution consiste à vérifier le nouveau DPE avant tout achat lorsque le bien est classé F ou G et chauffé à l’électricité. Un diagnostic établi avant l’entrée en vigueur de la réforme peut ne plus refléter la méthode applicable au contrat de location futur. Il faut aussi contrôler sa date de validité et les données utilisées par le diagnostiqueur.
Le rapport doit être lu au-delà de la lettre affichée. Les postes de déperdition, la consommation d’eau chaude, le système de ventilation et le type de chauffage indiquent si un reclassement est plausible. Un logement très dégradé ne franchira généralement pas un seuil grâce au seul coefficient électrique.
Les travaux envisagés doivent enfin être confrontés au règlement de copropriété, aux autorisations d’urbanisme et aux règles de protection éventuelles. Les aides publiques ou le budget de rénovation relèvent ensuite d’une étude séparée. La conformité locative dépend d’abord de la classe DPE valable au moment où le bail est signé ou renouvelé.
Questions fréquentes sur la dérogation de location des passoires énergétiques
Un logement G pourra-t-il être loué à nouveau en 2027 ?
Oui, seulement s’il obtient une étiquette autorisée après l’application du nouveau calcul ou après travaux. Un passage de G à F ne suffit pas, car la classe F demeure sous le seuil de décence en 2027. Un passage à E, ou mieux, permet en principe de louer.
Le changement du coefficient électrique dispense-t-il de rénover ?
Non. La réforme peut modifier la note d’un logement électrique proche d’un seuil, sans améliorer son confort réel. Les biens très consommateurs, mal isolés ou dotés d’équipements défaillants nécessiteront encore des travaux de rénovation énergétique.
Un propriétaire peut-il louer un logement F jusqu’en 2028 ?
Oui, un logement F peut encore être loué jusqu’au 31 décembre 2027, si les autres critères de décence sont respectés. À compter du 1er janvier 2028, cette classe sera assimilée à un logement non décent pour les baux concernés.
Une copropriété qui refuse les travaux permet-elle toujours de conserver la location ?
Non, le refus de copropriété ne crée pas systématiquement une exemption. Le propriétaire doit établir que les travaux requis dépendent réellement des parties communes et qu’aucune solution réalisable dans le lot ne permet d’atteindre le niveau exigé.
Le nouveau calcul du DPE peut sécuriser la location de certains logements électriques proches d’un seuil. Les dérogations légales, elles, demeurent exceptionnelles et documentées. Pour un bien F ou G, la valeur du projet dépend donc de la future étiquette autant que de la possibilité matérielle de rénover.